Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода.

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

ü метод капитализации дохода

ü метод дисконтирования денежных потоков

В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

Срын=ЧОД(год)\R, где

ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R – ставка капитализации

1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:

ЧОД=ПВД – потери – ОР, где

ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери – потери от недоиспользования

ОР – операционные расходы

Ø Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

Ø Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

Ø Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

- Условнопостоянные;

- Условнопеременные;

- Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода