Проблемы жилищного рынка

Отрасль жилищного строительства (сектор III) также остается пока не полностью включенной в действие рыночных отношений. Этот сектор жилищного рынка во многом продолжает находится под неоправданным административным государственным влиянием, в основном на муниципальном уровне. Для современного жилищного строительства характерны следующие особенности:

1) высокий спрос и уровень цен, определяющих его привлекательную доходность;

2) низкая конкуренция работающих на рынке строительных компаний, обусловленная ограничениями в сфере городского зонирования и лицензирования;

3) высокая степень зависимости застройщиков от городской администрации. [17]

Фактором, отрицательно влияющим на параметры жилищного рынка, является административно ограниченное действие земельных отношений, находящихся в сфере жесткого государственного контроля и не выполняющих роль эффективного рыночного регулятора при формировании цен на недвижимость, в том числе затрат на строительство. Другими словами, в механизме работы жилищного рынка полностью отсутствует составляющая «эффективного землепользования». В себестоимости строительства жилья затраты на отвод земельного участка определяются административной оценкой, а не сложившимся на рынке спросом.

Жилищный фонд (сектор IV), созданный в основном в советский период, по всем качественным характеристикам не соответствует требованиям населения. Это обстоятельство предопределило высокий неудовлетворенный спрос на новое качественное жилье и разнообразные жилищные услуги, предоставляемые им. Частная форма собственности на объекты жилищной недвижимости как основа рынка к 2002 г. достигла 70% общего объема жилищного фонда страны, что позволило расширить его коммерческий оборот. Качественные характеристики жилищного фонда при этом остались неудовлетворенными. Относительно новое жилье составляет не более 7-8% от общего объема жилищного фонда, тогда как ветхое и аварийное достигло уровня 3%, а доля благоустроенного жилья составляет не более 61% жилищного фонда. Достаточно низкий уровень обеспеченности населения жильем, не соответствующий современным потребностям, обусловил крайне высокий уровень спроса на объекты жилищной недвижимости, ограниченный только платежеспособностью. [18]

По результатам проведенного анализа текущего состояния жилищного рынка страны и его особенностей можно сделать следующие выводы.

Жилищный рынок в целом характеризуется несбалансированностью, неблагоприятными значениями своих основных параметров и наличием диспропорций:

1) несоответствием качественных и количественных характеристик жилищного фонд и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) спросу на жилье и жилищные услуги;

2) несоответствием уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;

3) ограниченностью финансовых ресурсов при наличии спроса на инвестиции;

4) узостью и деформированностью рынка жилищных услуг в условиях неэффективной системы государственного субсидирования и регулирования жилищной сферы, приводящими к последовательному искажению размера квартирной платы, цены жилищной недвижимости, объемов строительства и жилищного фонда;

5) отсутствием в механизме ценообразования рыночных регуляторов доходности от эксплуатации жилья собственниками отсутствием эффективного землепользователя, что в условиях неэффективного государственного регулирования приводит к последовательному искажению параметров рынка недвижимости;

6) невыполнением жилищной недвижимостью долгосрочных инвестиционных функций;

7) несоответствием фактических объемов коммерческого жилищного строительства платежеспособному спросу на объекты жилья, во многом вызванным административным сдерживанием роста рынка предложения жилищной недвижимости. [19]